上观智库近期推出“智库问政”系列对话，聚焦上海近年来推出的一系列城市治理的新做法、新名词，邀请相关智库特聘专家及行政部门领导，进行深入解读。
前不久召开的中央城市工作会议提出创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化文明城市目标，要求以推进城市更新为重要抓手，走出一条中国特色城市现代化新路子。《解放日报》曾在头版头条报道了杨浦区控江街道凤南一村的“三个100%”案例，称赞这是“为中国式现代化城市更新路径提供了优秀样本”。样本的背后，多少人付出了努力？又凝练出哪些可推广可借鉴的经验和方法？本期“智库问政”联合“解·访”栏目，聚焦“现代化城市更新”，看看上海如何“答题”。
本期嘉宾
熊易寒复旦大学国际关系和公共事务学院教授，博士生导师
杨军上海市杨浦区控江街道办事处副主任
主持人
夏斌博士解放日报
凤南一村旧住房拆除重建项目更新协议正式签约现场。本报记者蒋迪雯摄
（本次访谈将分为上、下篇，以下为上篇主要内容摘要）
工作组上门被居民泼水，城市更新难在哪里？
解·访：杨主任，凤南一村的城市更新难在哪里？
杨军：凤南一村是全市规模最大的旧住房拆除重建项目，这个项目，难点在于“三多一少”。
“三多”，首先是房型多。它体量比较大，占地57.6亩，共有1813户，其中居民是1794户，这里面有290户还是产权房，房型一共有128种，我们拆除重建的新住房一共是20种房型。所以从房型角度来讲，怎么把128种房型归纳为20种房型，是一个很大的困难。
第二个，是居民的诉求比较多，或者说居民的顾虑比较多。一个顾虑是“怕吃亏”，因为凤南一村曾经在2012年和2021年启动过一些旧住房更新的前期工作。但是当时由于种种原因，都没有继续下去。居民经过两次“预演”，导致顾虑很多，可能还不一定了解“城市更新”的政策，思维停留在以前“拆迁”那一套，就想“拿钱走人”。但是，我们这次采取拆除重建的方式，需要居民搬出去过渡3到4年，然后再回搬。他们担心这个钱拿不到，或者出去过渡给他们增加麻烦。
还有一个顾虑是“怕折腾”。这边60%以上是老年人，故土难离；还有一些人可能经济上比较紧张，要搬出去的话需要启动资金，未必能承担；还有居民顾虑生活断档，他们担心搬出去以后，就医和就学会不会不方便？还有一些老年人担心，搬出去后，原来享受到的一些上门关怀服务还会不会有？等等。
大家对于户型和设计方案的意见也比较多。有些居民觉得容积率会增高，大楼户数会增多，地下车位如何分配，房型设计、朝向不够满意，等等。
“三多一少”中的少，其实就是信任少。
2023年三、四月份项目启动的时候，居民对我们的信任度其实不够高。他们觉得这个项目政府已经启动过的，那个时候“黄”掉了，现在是不是你们又在“玩”我们？我们工作组上门的时候，有的居民在厨房拿一块砧板用刀斩肉，来表达不欢迎；还有的居民直接拿水泼我们，等等。
居民当设计师，解开房型难题
解·访：达成“三个100%”，到底解开了哪些心结呢？
杨军：有一些居民对面积比较较真。我前面提到过128种房型要划分成20种新的房型，这当中的分档，是很有讲究的。对于这些“面积较真户”，我们就跟群众说，要纵向看，不能是横向比。纵向看的话，新房比原来的房子多了独立的卫生间、厨房。从这个角度来讲，群众是得益的。而且整个小区的环境好多了，有电梯、绿化、停车位等等。最后，居民基本上也都接受了我们的方案。
针对家庭有矛盾的居民，我们和他们算感情账。在第二轮走访期间，我们党群中心主任有次到一位居民家去，结果正好碰到台风，老太太家里的水已经溢到墙床脚了，病历卡都泡在水里。这个时候，他赶紧问：“阿姨，我有什么可以帮您？”老太太后来告诉他，他儿子是尿毒症患者，每周都要到医院做两次透析，行动不是特别方便。其实他们这个条件可以办残疾证，但老太太没有去办过，我们街道用最快的速度把残疾证办出来了。后面的工作，就更容易配合了。
对房型有质疑的，我们让居民当设计师。这里面占比最大的是一室户，在设计时由于消防安全的考虑，是暗卫。很巧，有一位居民在建筑方面很精通，说现在房子都可以下沉式排水，然后自己做了一个模型，都变成明卫和明厨了。这个模型拿出来以后，我们都觉得很受鼓舞，就和设计单位进行了沟通，在后续的房子里面进行了设计的改动，解开了居民对房型的心结。
精细化管理，“以人民为中心”重建信任
熊易寒：刚才杨主任讲的有几点，我觉得特别值得学习。
第一个，凤南项目坚持党建引领，把协商民主程序应用到了城市更新当中。这个过程当中，我们成立了临时党支部，经常性召开党支部会议、居民代表恳谈会、居民楼组会议，等等，了解我们居民的一些基本诉求和实际困难。
针对这些困难，又做到了第二点，就是始终以人民为中心，在城市更新中充分考虑老百姓的实际困难。比如说，老百姓希望有明厨明卫，这要求我们“螺蛳壳里面做道场”，本身是有很多困难的，但是群众当中有高人，居民通过巧妙的设计，解决了明厨明卫的问题。这个实际上就是社会治理里面的理念——共建。城市更新不仅仅是政府的事情，它也是老百姓的事情；老百姓的智慧怎么样能够运用到城市更新中来，特别的重要。
第三个，在工作中始终坚持精细化的管理。我在调研当中了解到，凤南的改造有一个非常好的做法，对老百姓的诉求做分类管理。比如说，分了A、B、C三类。A类居民的城市更新意愿很强烈的；B类居民的态度是摇摆的，有一些顾虑；还有一类C类居民，是明确反对的，有的可能是产权房，有的可能是投资客，有的可能有现实困难、他不想搬走，等等。
对于A、B、C三类居民，政府部门进行分类施策，做到“一户一档一策”，去了解老百姓的真实诉求是什么、顾虑是什么。当政府能够换位思考，能够站在群众的角度去思考问题，帮他解决实际的困难，那么群众的很多顾虑就会消失，推动我们的工作。
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